Формула Ценового пузыря.

Никнейм автора:
Тип статьи:
Участники

В программе «Главтемы» за №119 обсуждалось заявление Орешкина о привлекательности строительного рынка России и отсутствия на нем ценового пузыря.

По общепринятому мнению экономистов, считается, что определить наличие или отсутствие «ценового пузыря» можно только задним числом, после того, как этот «пузырь» лопнул и цены на рынке обвалились.

Это утверждение я считаю не верным и готов это доказать на примере строительного рынка России. В конкретном секторе многоэтажного-городского строительства, далее «строительном рынке». Специально выделил именно этот сектор, так как на рынке загородного домостроения совершенно другая ситуация.


Для того чтобы определить есть или нет «пузырь» на строительном рынке нам нужно ответить на следующие вопросы. Многие из них являются фундаментальными экономическими вопросами.

1) Что такое «стоимость» товара?

2) Как сравнивать цены товаров в разное время и в разных странах?

3) Что такое «себестоимость» товара?

4) Что такое ценовой пузырь?

5) Есть или нет пузырь на строительном рынке?

(«Товар» — в нашем случае кв. метра жилья.)

1 Что такое стоимость товара?

Для начала давайте разберемся с базисом, из чего состоит стоимость любого товара.


Цена любого товара состоит из следующих пяти составляющих:

  • Заработная плата.
  • Материалы.
  • Амортизация основных средств.
  • Налоги.
  • Прибыль.

    Разберем их в обратном порядке.

Прибыль-это заработная плата Инвестора.

Инвестором может быть, как частное лицо, так и юр. лицо, а также государство. Но это не меняет ситуации. Прибыль – это плата за риск неосуществления проекта. (Не надо путать ее с зар.платой топ-менеджмента, которая в независимости от размера выплат, все равно является зарплатой и относится к пункту №1. )

Но, так как Прибыль (как мы определились это заработок инвестора), то разумно будет ее из отдельной статьи отнести к пункту №1 Зарплата.

Налоги — это то, что идет государству на осуществления его функций, а именно: безопасность, образование, пенсии и.т.д.

Все функции государства необходимы для осуществления процесса производства товара. Производству нужны: безопасность, работники, умеющие читать и писать, дороги для подвоза материалов и.т.д. Без государства никакое производство невозможно. Пример тому Сомали.

Налоги в свою очередь идут не на что-то уникальное, они идут на закупку товаров, услуг и оплату работы бюджетников, соответственно структура «себестоимости» налогов такая же, как и обычная «стоимость» товара. И так как гос. услуги являются необходимой частью производства товара, то получается, что налоги являются органичной частью «стоимости» товара и раскладываются по таким же трем первым статьям списка, а именно: зар. плата, материалы, основные средства.

В стоимости 1 кг золота, добытого на Колыме, есть не только стоимость оплаты работы старателей, менеджмента и хозяев прииска, но и стоимость оплаты работы учительницы из Саратовской школы, которая преподает биологию детям, вертолетчика, который сейчас летает на этот дальний прииск, хотя деньги эти идут не прямым путем, а делают весьма большой круг.

Основные Средства — с этой статьей все просто. Единственным ее отличием от статьи «Материалы» является постепенность списывания или «амортизации».

Грубо говоря, при производстве домов, доски списываются в объеме необходимом на производство одного дома, а стоимость молотка, которым эти доски сколачиваются, делится на количество домов, построенных при помощи этого молотка.

Получается, что статья «Основные средства» является по своей сути статьей «Материалы», только с небольшой особенностью списывания.

В результате всех вычислений у нас остались две статьи: 1. зарплата и

2. материалы.

Но здесь начинается самое интересное. Если мы возьмем статью «Материалы» и посмотрим ее структуру, то столкнёмся с тем, что эта статья тоже раскладывается на подстатьи «зарплата» и «материалы». И так далее до бесконечности.

Выходит, что стоимость любого товара — это стоимость «Оплаты труда».

Следующий вопрос:

  • Как сравнивать цены товаров в разное время и в разных странах?


Как было описано выше, стоимость товара — это стоимость рабочей силы, в весьма широком смысле. Поэтому можно считать стоимость товара не только в денежном эквиваленте, но и в «среднемесячных зар. платах».
Это весьма удобный способ измерения для таких консервативных товаров, как недвижимость. К тому же этот способ позволяет сравнивать один и тот же товар в разных странах и в разное время.

Например, цена кв. метра в Москве в 2017г, 2007г, 1997г, 1977г. (многие говорят, что в СССР купить квартиру было нельзя, но это не так. Существовали кооперативы и существовал черный рынок.)

Или стоимость кв. метра в США, Германии, России.

Конечно это весьма условный способ измерения, но все-таки, это гораздо более корректный способ, чем просто сравнивать в деньгах.

Но оставим пока данный способ анализа.

Нам гораздо более интересен другой способ анализа.

Способ анализа стоимости товара, исходя из «себестоимости» товара.

  • Что такое «себестоимость» товара?

Это достаточно сложный вопрос, гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Мы определились в предыдущих пунктах что «стоимость» товара, состоит из оплаты труда людей, принимающих участие в его создании, как непосредственно, так и косвенно.

Исходя из нашего определения получается, что все что входит в «стоимость» товара, все является одновременно и его себестоимостью.

И у нас возникает странная ситуация. Получается, что нии запихни в цену товара, все имеет право на жизнь.

Доведем мысль до абсурда:

Хозяин ларька «Шавермы» покупает Роллс-Ройс, и расходы на его содержания и амортизации ложатся на себестоимость шавермы.

-Абсурд?

-Безусловно.

Но как нестранно, именно так и происходит в жизни, причем везде во всех странах мира.

Например, во время моей поездки в Израиль мне довелось разговориться с водителем такси (благо он был Русский, дорога более 100 км, да еще и на палестинскую территорию через блокпосты. В общем время было). Так вот, стоимость лицензии на одну машину такси в Израиле составляет около 50.000 долларов США (и она не бессрочная, срок не помню, извиняюсь). Причем количество лицензии не безлимитно, и они все выкуплены «правильными» людьми, которые в свою очередь дают в аренду эти лицензии водителям такси, накручивая свой гешефт.

Стоимость автомобиля Киа Оптима (машина такси) 40.000 долларов с учетом налогов и таможни, в России этот кореец стоит около 20.000,

то есть 70.000-100.000 долларов США (это конечно, не все сборы и налоги их гораздо больше, это вам не Россия), ложатся на «себестоимость» перевозок и должны будут оплачены пассажирами этой машины такси — государству, в течение 2-3 лет. Да эти сборы пойдут на учебу, науку, оборону и.т.д, и этим всем воспользуется и таксист, и его пассажир. Но эти расходы не имеют по сути никакого прямого влияния на перевозку пассажира из точки А в точку Б. Отсюда можно сделать вывод, что бывают разные виды себестоимости.
Давайте их обозначим как «Прямая» и «Косвенная» себестоимость.

Прямая себестоимость — это та часть себестоимости товара, без которой невозможно ТЕХНОЛОГИЧЕСКИ создать товар.

Косвенная себестоимость – это та часть себестоимости товара, которая по условиям работы РЫНКА или ОБЩЕСТВА накладывается обременением на товар.

Например, для того чтобы срубить дерево и доставить его на лесопилку, вам нужны: топор, Урал и лесоруб. (хорвесторы и.т.д пока опускаем).

Без этих составляющих вы никак не сможете срубить дерево, именно расходы на это и являются «Прямой себестоимостью» вашего бревна.

Для рубки леса вам еще нужно, чтобы у вас был этот лес. И для этого вы должны платить налоги на оплату защиты границы от злых китайцев и финнов жадных до нашего леса. Вам необходимы дороги, вам необходимы детские сады для детей лесорубов, а иначе никак. Это и является «Косвенной себестоимостью», изымаемой при помощи налогов и сборов. Плюс еще есть РЫНОЧНЫЕ обременения, в них входят интересы собственников топора и Урала, интересы банкиров, финансирующих весь процесс и.т.д., и банальные «откаты». Последние, может быть, и не законны, но без участия в этих «играх» вы не сможете работать и производить товар.

К сожалению, надо сказать, что в косвенную себестоимость обычно и входят все необъятные аппетиты всех и вся: лесничеств, местных участковых, местного губернатора и глав муниципалитетов, хозяев Урала и топора и.т.д, и.т.п……..

Сокращение и оптимизация косвенных расходов — есть самый прямой путь к процветанию общества. Но расходы эти, по-любому, необходимы.

Вряд ли кто-нибудь согласится учить своего ребенка азбуке и таблице умножения самостоятельно или лечить его самостоятельно.

«Косвенная себестоимость» — это и есть Блага Цивилизации, это ровные дороги и вежливые полицейские.

Если мы вернемся к нашему вопросу — городскому-многоквартирному строительству.

То здесь к «прямой себестоимости» нужно отнести.

А) Строительные материалы.

Б) Амортизацию строительной техники.

В) Зар.плату рабочих и АУР и ИТР сотрудников.

К «косвенной себестоимости» мы отнесем.

А) Прибыль инвесторов.

Б) Проценты Банков.

В) Подключение к внешней инфраструктуре.

Г) Налоги.

Д) Разрешение на строительство.

Е) Земля под строительство.

(Здесь, я думаю, надо пояснить. Дело в том, что земля была уже произведена давно, по разным данным от 6500 до 7500 лет назад. Производителя зовут Бог, и больше он вроде не собирается ее выпускать. А то, что мы ее перепродаем друг другу, это в чистом виде «Интересы Инвесторов», кем бы они ни были, частными лицами или государством, не имеет значения.

Поэтому себестоимость «Земли» является в чистом виде, на 100% состоящем из «Косвенной себестоимости». Доказательства этого вы можете найти самостоятельно. На рынке масса земли, которая или ничего не стоит, или стоит копейки. Например, земля в Псковской области или Красноярском Крае, но при приближении к МКАДу, КАДу и.т.д она почему-то начинает расти, не меняя при этом своих «качественных» характеристик.)

Разобравшись с себестоимостью давайте перейдем к вопросу:

4. Что такое «Пузырь»?

Исходя из всего вышеизложенного, я даю следующее определение:

Ценовой пузырь – это разрыв между «прямой себестоимостью» и рыночной стоимостью товара.

Да можно долго говорить о необходимости «косвенной себестоимости»,

но правда заключается в том, что падение «стоимости товара» ниже «прямой себестоимости», возможно на считаные единицы времени: часы, дни, месяцы. Дальше производство товара просто останавливается и начинается процесс очистки рынка, а затем рынок этого товара восстанавливается, но, по-любому, выше «прямой себестоимости».

А вот «косвенная себестоимость» может играть как гармошка в зависимости от массы факторов, главнейшим из которых является спрос, аппетит разных игроков. Из стана «косвенной себестоимости» приходят во время еды и уходят, когда рынок им этого не позволяет.

Конечно же, ни в коем случае нельзя рассматривать всех этих игроков, как «халявщиков». Большинство из них безусловно нужны в дальнейшем процессе производства товара и жизнедеятельности общества, но правда жизни заключается в том, что их интересы могут уминаться во много раз или даже игнорироваться.

Мы прекрасно знаем из нашего личного жизненного опыта, что шахтер, который спускается в шахту и осуществляет свою тяжелую работу, безусловно является частью прямой себестоимости товара, он выполняет свою работу при условии оплаты ему определенной суммы Х. Конечно, эта сумма может варьироваться. Но если мы сравним его работу с работой пограничника (косвенная себестоимость), который охраняет границу нашего государства и в том числе шахту, в которой работает шахтер, то окажется, что в зависимости от разной ситуации на рынке или в обществе, налоги, идущие пограничнику, могут взыматься с шахты или нет, а вот работа шахтера она всегда оплачивается.

Соответственно, цена угля никак не может упасть ниже стоимости оплаты труда шахтера, а оплата работы пограничника может осуществляться как из других источников, так и в принципе через государственные займы на стороне.

Тоже самое касается «интересов собственников», они могут быть как огромны, так и приближаться к нулю. Все зависит от того как позволяет рынок.

Конечно, при нулевых прибылях, как правило, развитие отрасли останавливается, но она продолжает работать, хотя бывают и исключения.

Например, рынок маленьких кафе и ресторанов. Во всем мире это или «нулевой» бизнес или вообще убыточный, но кафе есть, и они открываются каждый год, меняют, как перчатки, разорившихся хозяев-инвесторов, и продолжают работать и развиваться, официанты получают чаевые, а повара зарплату.

Ну и теперь последний вопрос из-за чего вся статья писалась.

5. Есть или нет «Пузырь» на рынке городского строительства.

В выше приведенной работе мы выявили два способа оценки «справедливой» стоимости товара. Первый, основной способ оценки – через «прямую себестоимость» товара. И второй способ проверочный, через оценку стоимости товара в средне месячных заработанных платах.

Цифры, которые я приведу, безусловно являются весьма усредненными и многие из них, особенно касающиеся не цены кв. метра, а его себестоимости, являются оценочными или так сказать «со слов» участников рынка.

Цены я буду брать по г. Санкт-Петербург. Но они, в принципе, очень близки к московским, да и на другие регионы их не сложно транспонировать.

Средняя «Стоимость» квадратного метра жилья в СПб составляет на вторичном рынке около 100.000р. (на первичном рынке она не много ниже, но брать ее некорректно, так процесс производства «товара» еще не закончен и по сути получается, что это еще полуфабрикат.)

«Прямая себестоимость»квадратного метра составляет примерно:

15.000 руб. за кв.м – материалы и амортизация техники.

5.000 рублей за кв.м – зарплата.

Итого: 20.000 руб за кв.м.

Эти расценки взяты со слов участников рынка. Но мне они кажутся даже немного завышенными. Сам я занимаюсь индивидуальным загородным строительством, и могу с полной ответственностью сказать, что за эти деньги можно построить даже каменный индивидуальный дом. Хотя всем понятно, что многоквартирный дом — это гораздо более экономичное строительство в силу «масштабности» и «серийности».

Вывод: Мы наблюдаем, что доля «прямой себестоимостью» в «стоимости товара» составляет 20%.

Разрыв между этими показателями в 5 раз!!!

Классический Пузырь.

Ну и в конце хотелось бы сравнить наши цены с ценами в других государствах. Естественно сравнение будем проводить в месячных зарплатах. Конечно, это одно из самых спорных сравнений, так как сами дома в России и других странах это совершенно разные строения. На западе в нашем понимании дома вообще не утеплены, там отсутствует центральное отопление, и центральное горячее водоснабжение, но зато там за норму является наличие в общественном пользование жителей квартир, например, саун (Финляндия) или бассейна (США). Да и непонятно какие города каким являются эквивалентом.

В общем, это разный «Товар», но все-таки, с натяжкой, это можно сравнивать.

США

Среднемесячная зарплата 5.000 (долларов США)

Средняя цена кв. метра около 1.500 (долларов США)

Получается, среднестатистический американец может купить на свою месячную зарплату 3.3 кв.м. жилья.

Австралия

Среднемесячная зарплата 5.000 (долларов Австралийских)

Средняя цена кв. метра около 2.500 (долларов Австралийских)

Получается, среднестатистический австралиец может купить на свою месячную зарплату 2 кв.м. жилья

Германия

Среднемесячная зарплата 4.000 (Евро)

Средняя цена кв. метра около 1.200 (Евро)

Получается, среднестатистический немец может купить на свою месячную зарплату 3.3 кв.м. жилья

Россия (Санкт-Петербург)

Среднемесячная зарплата 40.000 рублей

Средняя цена кв. метра около 100.000 рублей

Получается, среднестатистический петербуржец может купить на свою месячную зарплату 0.4 кв.м. жилья

Получается переоценка рыночной стоимости российского кв. метра в сравнении с западным от 5 до 9 раз.

Я конечно, еще раз оговорюсь, что цифры эти весьма условны, но мне кажется, представление они дают весьма очевидное.

ВЫВОД: наличие «Пузыря» на рынке городского строительства является фактом доказанным и очевидным.

Но возникает законный вопрос:

Когда рынок сдуется?

Но этот вопрос уже не из области экономической теории и расчетов, а из области внутри рыночных и общественных взаимоотношений. Как показывает практика, «ценовые пузыри» могут существовать очень долго. Факторы, их поддерживающие, требуют отдельного изучения. Единственно, что мы можем точно сказать, это то, что городская квартира не имеет на данный момент инвестиционной привлекательности. Ждать роста цен на этом рынке, весьма сомнительное занятие.

Дата первого опубликования:
+2
1308

18 комментариев

Комментарий удален
14:19
Здравствуйте теска.
Большое спасибо за ваш развернутый и аргументированный комментарий.

Ответ на ваш комментарий я хотел бы разбить на три части:
1. Земля.
2. Инфраструктура.
3. Позиция Юрьева.

Земля.

В статье я указывал, что земля — это «товар» который на 100% состоит из «косвенной себестоимости», так как цена этого товара меняется не из-за разности его физических свойств, а из-за его локации и самое главное из-за Документов «прилепленных» к этой земле.
Например: В нашем с вами любимой Лен. Обл. можно легко и не принуждено найти «сельхозку» от 500т.р до 2000т.р. за гектар. Я не беру какие-нибудь дали, это цены Ломоносовского, Всеволожского и Курортного р-н. То есть в пересчете на кв.м от 50 до 200 рублей. Это просто погрешность на ветер.
Но после того как к этой земле приклеевается межевание, перевод в ИЖС, разрешение на строительство и.т.д. Цена этой земли может взлететь в разы. Особенно если это будет разрешение на многоэтажное стоительство.
Но!!! Физические свойства земли от перекладывания папок бумаг с одного кабинета в другой. Никак не меняется!!!
В практике можно привести массу примеров когда оптимизация «бумажных» процессов приводит к «обнулению» ценности всех этих «согласований» В России это например Белгородская область. где такие действия провела Губернаторская администрация, без изменения Федеральных законов.
Именно поэтому земля никак не может быть отнесена к «прямой себестоимости». Хотя без условно в себестоимости конкретного застройщика это пункт и он сушественый. (но вернемся к нему чуть позже)

Инфраструктура.

Россия Единственная страна в мире где подключение к инфраструктуре является платным.
Во всем мире «подклющение» это забота постовщиков товаров и услуг. В России до 1998г (если не ошибаюсь) подклющение тоже было бесплатным
Согласитесь такой брет можно ввести в любой сфере деятельности.
Например: Чтобы покупатели супермаркетов покупали входной билет за вход в супермаркет. Хотя здесь даже не входной билет, а Годовой Абонемент.
В принципе Инфраструктура имеет отношение к последующей эксплуатации здания, но никак ни к его строительству.
Но опять так же с точки зрения конкретного девелопера это пункт себестоимости. (об этом позже)

Позиция Юрьева.

С Михаилом Зиновьевичем у нас нет противоречий. Его слова относились к прибыли Девелоперов. Я же рассматривал «товар» в целом.
И если грубо под итожить мою статью то большая часть себестоимость Кв. Метра Жилья складывается не из затрат на непосредственно строительство или «прямой себестоимости», а из затрат не имеющих к нему никакого отношения или «косвенную себестоимость».
Это услуги:
1.) Государства — Сборы, Налоги, согласования, разрешения.
2.) Банки — а) % по кредитам, которые кстати не только большие, но и платятся длительный промежуток времени из-за
затянутых согласований с пунктом №1 Государством
б) Они же кстати являются в освновном и держателями земли. По крайней мере в Санкт-Петербурге.
3.) Монополисты — инфраструктура.

Все эти пункты можно обнулить росчерком пера. (Конечно условная фраза)
С прямой себестоимостью гораздо сложнее, вы врядли сможете снизить себестоимость леса или керпича, при помощи оптимизации документа оборота. Хотя там тоже есть своя «Косвенная себестоимость» Но ее не имеет смысла даже рассматроивать. Прямая себестоимость — это всего лишь 20% в стоимости «товара».

И если соединить наши позиции с Михаилом Зиновьевичем то получается, что Девелопмент ни самый хороший бизнес сейчас.
Девелопер является только частью производственной цепочки по созданию товара, и он должен оплачивать как «прямую» так и «косвенную» себестоимость. У него нет права выбора.
При этом он вкладывает деньги сейчас а на выходе через 2-3 года получает «Квартиры». И при этом Квартира как товар, как я показал в статье, жутко переоцененная вещь.

Получается Девелопмент — это небольшая прибыль и большие риски.
Комментарий удален
15:58
Вы меня не много не поняли.
Речь идёт грубо говоря об одном и той же земле.
Одно и тоже поле в Ломоносов ском районе заросшее борщевиком раздельное на три части. Одна часть просто сельхозка. Это 500т.р. за Га
Вторая межеваное под садоводство это уже 6.000т.р.
И третья под многоэтажку и это уже 20-40 млн.
Я вот об этой на крутке.

Во второй части вашего комментария я с вами абсолютно согласен.
Жилье более соц. товар, чем хлеб.

И пересекать спекуляции им это жизненно необходимо
Обобщу
Теория:
1. Постоянные расходы (расходы на материалы, монтаж, аренда/амортизация строительной техники, з.плата работников и ИТР, электроэнергия и т.п.).
2. Переменные расходы (аренда офиса, з.плата управленцев и обслуживающего управленцев персонала (секретари, помощники директоров, личные водители, пр. менеджмент среднего звена) амортизация/аренда служебного транспорта, консалтинговые услуги сторонних организаций).
Чем больше удельный вес расходов по п.2 тем «пузырь» крупнее.
Не в строгом соответствии с экономической теорией, но где-то близко.
Практическая часть.
В теории все понятно и логично, но в реальности все это проследить крайне сложно.
1. Цена 1 шт. кирпича можно «сделать» и 10 руб. и 30 руб.
2. В бухгалтерском учете строгой градации расходов (прямые-косвенные) практически нет, все на усмотрение главного бухгалтера и принятой учетной политике. По общедоступной бухгалтерской отчетности делать выводы нельзя, только благодаря независимому (?) аудиту.
3. В раздутии и что не менее важно в поддержании «пузыря» заинтересовано и государство. Не забываем, что налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости, при её снижении увеличится дефицитность местных бюджетов, а оно им таки надо?
22:51
Цена 1 шт. кирпича можно «сделать» и 10 руб. и 30 руб.</i>
Это вы правильно заметили. Отдельные элементы или все сразу «прямой себестоимости» тоже могут быть подверженны раздутию (Пузырям). Например в строительном бизнесе до 2008г таким элементом, прямой себестоимости, был цемент. Он был настолько дорог, что его возили даже из Китая. Хотя по обычной практике считается экономически не эффективно возить цемент с плечем более 200кг. Но в тот момент выгодно было возить за 8000 км.
Цемент был раздут монополизацией его производства и для строителей были «внешним» фактором. Я имел ввиду «внутреннее» ценообразование, создание цепочек «контролируемых» поставщиков/подрядчиков. Снижение налогооблагаемого дохода и т.п. «почти честные способы» получения доходов.
01:16
Мы с вами о разном говорим.
Я в статье рассматривал общую «себестоимость» или «стоимость» кв.м, а ни конкретно структуру себестоимости одного из звеньев цепочки по созданию этого этого «товара» — строителей.
Поэтому с той точки зрения с которой я смотрю( в целом на рынок), нет и не может быть «внутренней» или «внешней» себестоимости.
Эти понятия появляются когда спускаешься при рассмотрении на конкретные производственные звенья: Строители, кирпичные заводы, банки, архитектурные бюро, транспортники и спец.техника и.т.д и.т.п
К этим звеньям АБСОЛЮТНО правильно применимо ваше разделение, но не в целом к «товару».
22:19
Извините, но прибыль инвестора это не заработная плата в чистом виде. Конечно инвестор может потратить всю прибыль на потребление и она станет его личным доходом, но при этом она перестаёт быть прибылью. Прибыль это исключительно то, что в дальнейшем инвестируется.
22:55
Нет, это категорически не верно. Прибыль это и есть личный доход инвестора.
И куда он его тратит в дальнейшем: на инвестиции или личное потребление или может быть на благотворительность, это не имеет никакого значения к конкретному инвест проекту.
13:04
Вот поэтому у нас пузыри и образуются, и с экономикой беда… из за таких вот заблуждений.
К конкретному инвестпроекту это отношение конечно не имеет, но… у вас пузыри надуваются на одном конкретном проекте? А вот к рынку в целом прибыль и норма прибыли имеют ещё какое отношение. Если прибыль пускается в оборот, то рынок как бы растёт, растут цены, в следствии того что растёт денежная масса на этом рынке и спрос. Но это же не конечный спрос, инвестору не нужны эти квартиры, но они гонят цены вверх. А так как конечный спрос при этом не растёт, то надувается пузырь, который рано или поздно лопнет.
В экономике в целом очень важно куда ужодит прибыль. На личное потребление, то есть в личный доход, на спекулятивный рынок или инвестируются в производство.
14:42
Во первых. Нет ни какой сверх прибыли у строителей и девелоперов (инвесторов) у них сейчас весьма горькое положение. Не верите мне посмотрите Главтему #119 и 118 в обоих поднимался вопрос о прибыльности девелопмента. В одной в рамках разговора об «речи Орешкина» во второй в рамках ситуации Бин банка и банка Открытия.
Полностью согласен с Юрьевым и Леонтьевым.
Поэтому нелепо говорить о влиянии на «Пузырь» из-за неправильного распределения прибыли, если прибыли впринципе нет.

Второе дольнейшее распределение прибыли не влияет на стоимость текущего товара.

Вы вырастили яблоки и вышли на базар их продать за 100р/кг ваши расходы были 60р/кг. Соответственно 40 р прибыль.
Каким образом дальнейшая судьба 40р (пропиты в баре или куплены кролики на развод) может повлиять на изменения стоимости яблок (100р/кг)
15:47
А не вы говорили что себестоимость намного ниже стоимости? Вы кажется себе противоречите ))
Юрьев в принципе прав, но это не отменяет вашу или мою правоту. Прибыль там есть, просто её сняли в другом месте и в другое время… на земле, на коммуникациях и прочее.
Если вы вместо того чтобы съесть кролика как вам и положено станете их разводить, то кроликов станет больше и цены на них упадут. Покупатель придя на рынок подумает… зачем мне дорогие яблоки когда я могу купить дешёвого кролика и ваши яблоки подешевеют в результате падения спроса. А кроликовод например может решит что не стоит выращивать кроликов, лучше посадить яблоню. И ваши яблоки опять дешевеют… и все потому что вы кролика не съели ))))
В экономике очень много взаимосвязей и говорить о сложных процессах рассматривая её с уровня микроэкономики бессмысленно.
01:28
Анатолий. Прибыль есть но она не у инвестора. А как вы правильно заметили (… просто её сняли в другом месте и в другое время… на земле, на коммуникациях и прочее......)
А у инвесторов-девелоперов ее нет.
И соответственно реинвестировать ее тоже нельзя, ввиду ее отсутствия.
Отсутствия ее у того звена производственной цепочки которое отвечает за финансирования проектов.

Причем прошу заметить совсем не обязательно перераспределять прибыль в пользу инвестора. Пока все работает и так. Надо снять с «Себестоимости» ненужные косвенные расходы. Плату за подключение, уменьшив сроки согласования проектов мы экономим на процентах банков, уменьшить сборы за разрешение на строительство.

И только эти действия привидут к снижению стоимости кв.м и значит к оживлению рынка.
Правда побочный эффект от этого процесса, это банкротство уже существующих девелоперов. Они же еще не распродали все квартиры в строющихся домах, а деньги уже в били. Соответственно снижение цены приведет к калапсу.

Ситуация Патовая.
02:49
Не нужно отождествлять девелопера и инвестора, даже если это одно и то же лицо.
Михаил Зиновьевич говорил именно о девелопменте как бизнесе, что именно в нем норма прибыли не очень высока. И это наверное действительно так. Но сам этот бизнес ограничивается исключительно созданием объекта недвижимости.
Инвестор же ничего не создаёт, он только вкладывает деньги с целью получения прибыли не осуществляя при этом никакой деятельности. Например покупает землю с целью перепродажи её позднее по более высокой цене. Или выкупает квартиры на первичном рынке принимая на себя риски, но и зарабатывая на этом. То есть инвестор финансирует бизнеспроцессы и получает прибыль не создавая никакого продукта.
Так вот… девелопер как и любой производитель пузырь надуть не может если он не выступает в качестве инвестора. Даже если он вслед за спросом поднимет цены, то вся полученная прибыль будет пущена на создание новой стоимости, то есть товара и цены в итоге пойдут вниз. Инвестор же новую стоимость не создаёт, он создаёт несуществующий дутый спрос что создаёт повышающий тренд.
Чтобы понять надут ли пузырь на рынке, нужно определить соответствует ли предложение реальному платежеспособному спросу. Если предложение не превышает спрос, то пузыря нет, а если предложение опережает спрос, но цена при этом как минимум не падает, значит надувается пузырь. Его величину и возможность падения можно вычислить как соотношение предложения и платежеспособного реального спроса.
03:44
Нууууу очень интересная трактовка понятия «Инвестор»,
Надо над ней поразмыслить.
Но с первого взгляда я вижу один изъян в ней. Если ей строго следовать то получается что единственными инвесторами являются Банки. Что не совсем так.

В моем понимании «Инвестор» — это тот кто непосредственно берет на себя риск невозврата средств.

Причем не важно чьи это средства. Это могут быть и кредитные средства или средства третьих лиц. Важно кто в конце концов будет платить по счетам в случае провала.
В варианте жилья таких субъектов два это девелоперы и непосредственно покупатели жилья. Последние несут риск потери стоимости кв.м после покупки, особенно это ощутимо в случае покупки в ипотеку.

Так вот… девелопер как и любой производитель пузырь надуть не может если он не выступает в качестве инвестора. Даже если он вслед за спросом поднимет цены, то вся полученная прибыль будет пущена на создание новой стоимости, то есть товара и цены в итоге пойдут вниз. Инвестор же новую стоимость не создаёт, он создаёт несуществующий дутый спрос что создаёт повышающий тренд.

Здесь вы правы но только от части. Производитель может создавать «Пузырь». «Пузырь» может создаваться даже наемными работниками. Строительства в данный момент это конечно не касается но в других секторах сплошь и рядом. Например IT — оплата работы IT специалистов настолько завышена (если например сравнить с другими Инженерными специальностями, такого же уровня образования). Что тот продукт который ими выпускается имеет по сути завышенную цену. Хотя это пузырь будет сдут только после выпуска на рынок труда большого количества IT спец. Что вопрос десятилетий.
Но «Пузырь» на рынке IT услуг и продуктов есть. Понятно что этот пузырь на данный момент играет положительную роль двигая и развивая этот рынок и эти технологии. Но при горизонте планирования 20-30 лет понятно. Что этот рынок тоже сдуется. Поэтому если вы хотите вложится в какой-либо конкретный бизнес-проект связанный с IT идея. Пузырь есть но он будет надуваться еще или по крайней мере не сдуется в ближайшие годы.
На рынке «Строительства» ситуация иная. «Ценовой пузырь» убивает рынок.

Чтобы понять надут ли пузырь на рынке, нужно определить соответствует ли предложение реальному платежеспособному спросу.
Вот здесь я с вами не согласен категорически.
Во.первых — это практически не исчислимая формула. Как определить платежеспособный спрос не знает ни кто.
Во вторых — изменения цены на 30-40% вниз вызовет КОЛОСАЛЬНОЕ перераспределение приоритетов покупателей в пользу преобретения жилья. При осуществлении такого сценария Авто Рынок просто умрет. Спрос вырастет в разы.
В третьих — я повторю свою формулу «Пузыря»
Ценовой пузырь – это разрыв между «прямой себестоимостью» и рыночной стоимостью товара. эта формула гораздо более считаема. Стоимость кирпича, земли, налогов и.т.д. Это считаемые величины в отличии от «Платежеспособного спроса» это понятие абстрактное.
04:04
Ценовой пузырь – это разрыв между «прямой себестоимостью» и рыночной стоимостью товара. Это формула позволяет понимать куда может двигаться рынок вверх или вниз.
Хотя конечно при приложении к ней абстрактной величены в виде «Покупательского спроса»

То есть в практическом пременении последовательность действий примерно такая.
1. По формуле считаем размер «Пузыря» до соотношения. до соотношения 1/1 (Прямая себестоимость/косвенная себестоимость) можно констатировать что «товар» недооценен более начинается переоценка товара.
2. Оцениваете «Платежеспособный спрос». Эта оценка абстрактная но необходимая. других инструментов нет.
3. Прогнозируете как будет изменятся Платежеспособный спрос при изменении цены в разных направлениях и (вверх и вниз)
4. Считаете точки безубыточности.
5. Определяете наличие факторов влияющих на рост/падения цены товара. (политика государства, технические измения и.т.д.)
6. Ну принимаете решение о участии или не участии в играх на этом рынке.

«Игры на рынке» не обязательно в форме инвестора. А например стоит ли отправлять ребенка учится в архетиктурный или на IT специалиста. Ведь после обучения он станет участником рынка.
12:31
Ну почему же только банки. Даже если вы покупаете квартиру на стадии закладки фундамента, то вы тоже выступаете в качестве инвестора. Ведь квартиры ещё нет и она не имеет потребительских свойств, а вы просто вкладываете деньги с целью получения прибыли принимая на себя риски.